Warning: Cannot modify header information - headers already sent by (output started at /home/elecstore/public_html/zafarlawfirm.ir/master_page.php:3) in /home/elecstore/public_html/zafarlawfirm.ir/master_page.php on line 8
گروه حقوقی ظفر
تفاوت خلع ید با تخلیه ید...
خلع ید، عنوان دعوایی است که مالک یک مال غیرمنقول مانند خانه، یا زمین، علیه متصرف غیرقانونی مال خود اقامه می کند و از دادگاه می خواهد که به روند تصرف غیرمجاز متصرف پایان بخشیده و ملک او را از تصرف او خارج کرده و تحویل او بدهد. نحوه طرح دعوی نیز به این نحو است که مالک مال غیرمنقول با در دست داشتن سند مالکیت به شورای حل اختلاف محل وقوع مال غیرمنقول مراجعه کرده و با تنظیم دادخواست و طرح دعوی خلع ید به طرفیت (علیه) متصرف که در اصطلاح غاصب تلقی می شود، حق خود را مطالبه می کند. شرط اصلی برای طرح دعوای مذکور، داشتن مالکیت بلامنازع است؛ به این معنا که مالک باید سندی در دست داشته باشد که مالکیت او را به طور کامل ثابت کند. در صورتی نیز که فرد واقعا مالک باشد اما مدرکی برای اثبات آن نداشته و طرف مقابل نیز ادعای مالکیت را قبول نداشته باشد، ابتدا مدعی مالکیت باید به دادگاه مراجعه و دعوای اثبات مالکیت مطرح کند و سپس با گرفتن حکم قطعی اثبات مالکیت، دعوای خلع ید در شورای حل اختلاف مطرح کند. لازم به ذکر است که دعوای خلع ید با دعوای تصرف عدوانی و تخلیه ید متفاوت است زیرا منشا دعوای خلع ید، غصب است و هیچ قراردادی بین مالک و متصرف وجود ندارد. این در حالی است که در تخلیه، قرارداد وجود دارد اما با وصف اینکه مدت اجاره پایان پذیرفته، مستاجر حاضر به تخلیه ملک نیست. در اینجا باید دعوای تخلیه مطرح کرد که در آن، مالکیت عین ملک نیز شرط نیست و همین که فرد مالک منافع باشد، کفایت می کند. در خصوص دعوای تصرف عدوانی نیز باید گفت که این دعوی به دو صورت کیفری و حقوقی قابل طرح است. در دعوای تصرف عدوانی حقوقی، فقط اثبات سابقه تصرف کافی است و نیازی به اثبات مالکیت (عین و منافع) وجود ندارد و همین که سبق تصرف خواهان و لحوق (پیوستن) تصرف خوانده و عدوانی بودن تصرف ثابت شود، کافی است. شرط اصلی برای طرح دعوای مذکور، داشتن مالکیت بلامنازع است؛ به این معنا که مالک باید سندی در دست داشته باشد که مالکیت او را به طور کامل ثابت کند. اما در شکایت تصرف عدوانی کیفری اختلاف نظر وجود دارد. عده ای مالکیت را شرط می دانند اما عده دیگری فقط سبق تصرف را کافی می دانند که رویه قضایی نظر نخست یعنی اثبات مالکیت را پذیرفته است. دعوای خلع ید به معنای اعم دعوای خلع ید به معنای اعم آن به ٣ دسته از دعاوی تقسیم می شود: 1- نخست؛ خلع ید به معنای اخص یا همان دعوای مالکیت که طی آن مالک ملک، رفع تصرف دیگری را از ملک خود خواستار است. 2- دوم؛ دعوای تخلیه ید که در آن مالکیت نداشتن خوانده بر ملک مورد نزاع و در مقابل، قانونی بودن تصرف خوانده بر آن مورد قبول طرفین دعوا است و خواهان ادعا می کند که ادامه تصرفات خوانده بر آن ملک، خلاف قرارداد یا قانون است و باید از آن رفع تصرف شود. بنابراین در دعوای خلع ید مبنای قراردادی بین خواهان و خوانده وجود دارد. 3- قسم سوم؛ دعوای تصرف است که خود شامل دعاوی تصرف عدوانی، مزاحمت و ممانعت از حق بوده و ممکن است به صورت کیفری یا حقوقی مطرح شود. دعوای خلع ید به معنای اخص در ملک مشاع در مورد امکان طرح این دعوا از طرف شریک مشاعی علیه شریک دیگر یا شخص ثالث، تقریباً مواد قانونی صریح بوده و اختلاف نظر خاصی مشاهده نمی شود. ماده ٤٣ قانون اجرای احکام مدنی در این باره مقرر می دارد: «در مواردی که حکم خلع ید علیه متصرف ملک مشاع به نفع مالک قسمتی از آن صادر شده باشد، از تمام ملک خلع ید می شود؛ ولی تصرف محکومله در ملک خلع ید شده مشمول مقررات املاک مشاعی است.» منظور از قسمت اخیر این ماده در مورد مقررات املاک مشاعی، مواد ٥٧٦ و٥٨٢ قانون مدنی است که تصرف هر شریک در ملک مشاع را منوط به اذن سایر شرکا دانسته و در صورت نبود اذن، متصرف ضامن است. بنابراین محکوم له در دعوای خلع ید - به معنای اخص در ملک مشاع هنگامی می تواند تحویل ملک متنازع فیه به خود را تقاضا کند که از سایر شرکا اذن داشته باشد. در این خصوص یک رأی مشورتی از سوی اداره کل حقوقی قوه قضاییه به شماره ٨٣٥٨/٧ مورخ ٦ بهمن ماه ١٣٧٧ صادر شده که به روشنی گویای این مطالب است: «چون حسب مواد ٥٨١ و ٥٨٢ قانون مدنی، هیچ یک از شرکا بدون اجازه سایر شرکا حق دخل و تصرف در مال مشترک را ندارند، بنابراین چنانچه یکی شرکا بدون اجازه شریک دیگر در قسمتی از ملک مشاعی تصرف به عمل آورد، هر یک از شرکا حق دارد درخواست خلع ید وی را مطرح کند. در صورت خلع ید از متصرف، تحویل ملک به هر یک از شرکا موکول به موافقت تمامی شرکا خواهد بود. وجود اشتراک و افتراق خلع ید و تصرف عدوانی در دعوای تصرف عدوانی، رعایت تشریفات دادرسی لازم نیست؛ در صورتی که در خلع ید رعایت این تشریفات لازم است؛ در حالی که هر دوی این دعاوی قابلیت تجدیدنظرخواهی را دارند. در خلع ید به موجب ماده یک قانون اجرای احکام مدنی، ضروری است که حکم قطعی و سپس اجرایی شود؛ این در حالی است که چون دعوای تصرف عدوانی بلافاصله قابل اجرا است، نیازی به قطعی شدن و صدور اجراییه ندارد و درخواست تجدید نظر مانع اجرا نخواهد بود.دعوی تصرف عدوانی، مزاحمت و ممانعت از حق، غیرمالی است. در حالی که دعوی خلع ید، از جمله دعاوی اموال غیرمنقول مالی تلقی شده و از نظر پرداخت هزینه دادرسی، بر مبنای ارزش معاملاتی املاک در هر منطقه عمل می شود و اختلاف یا عدم اختلاف در مالکیت تاثیری ندارد. چه کسانی می توانند طرح دعوی کنند؟ در تصرف عدوانی لازم نیست شاکی، مالک باشد بلکه مستاجر، مباشر، خادم، رعیت، کارگر و هر کسی که به نمایندگی یا به امانت، مال غیر را متصرف است، می تواند به قائم مقامی مالک طرح دعوی کند. (ماده ١٧٠ قانون آیین دادرسی مدنی) این در حالی است که در دعوای خلع ید، فقط اشخاص ذی نفع یا وکیل یا قائم مقام یا نماینده قانونی می تواند طرح دعوی کند. هزینه دادرسی دعوی تصرف عدوانی، مزاحمت و ممانعت از حق، غیرمالی است. در حالی که دعوی خلع ید، از جمله دعاوی اموال غیرمنقول مالی تلقی شده و از نظر پرداخت هزینه دادرسی، بر مبنای ارزش معاملاتی املاک در هر منطقه عمل می شود و اختلاف یا عدم اختلاف در مالکیت تاثیری ندارد. دعوی تصرف عدوانی، مزاحمت و ممانعت از حق، غیرمالی است. در حالی که دعوی خلع ید، از جمله دعاوی اموال غیرمنقول مالی تلقی شده و از نظر پرداخت هزینه دادرسی، بر مبنای ارزش معاملاتی املاک در هر منطقه عمل می شود و اختلاف یا عدم اختلاف در مالکیت تاثیری ندارد. نکاتی چند درباره خلع ید چنانچه ملكی به ثبت نرسیده و قانون ثبت هنوز در آن اجرا نشده باشد، داشتن سند مالكیت برای احراز مالكیت خواهان موضوعیت ندارد. حكم قطعی محكمه دال بر اثبات مالكیت پیوست دادخواست می شود. چنانچه خواهان با ارایه سند عادی در چنین املاكی مدعی مالكیت شده و تقاضای خلع ید کند، دادگاه به هر دو موضوع رسیدگی و پس از احرز مالكیت حكم به خلع ید صادر می كند و چنانچه ملک به ثبت رسیده اما سند رسمی به نام خواهان نباشد، وی می تواند دعوی الزام به تنظیم سند رسمی را توام با خلع ید مطرح کند. مرجع رسیدگی كننده پس از احراز صحت وقوع بیع، ضمن الزام به تنظیم سند، حكم بر خلع ید را نیز صادر می كند. مالک ملك مشاعی به تنهایی می تواندعلیه غاصب، دعوی خلع ید طرح کند. خلع ید ملک غصبی و تحویل آن به مالك قانونی بدون قلع و قمع مستحدثات امكان پذیر نیست و تا زمانی كه بناهای غیر مجاز نیز قلع و قمع نشده باشد، تصرفات غاصبانه متجاوز ادامه پیدا كرده و خلع ید محقق نمی شود. (نظر دیوان عالی كشور مستفاد از مواد 313 و 314 قانون مدنی)